나이와 세대주 요건부터 봐요

대출접수일 현재 만 19~34세인 무주택 세대주가 기본 대상입니다. 아직 독립하지 않았더라도 대출 실행 뒤 정해진 기간 안에 해당 집으로 전입해 세대주가 될 예비세대주도 신청할 수 있습니다.

신청인뿐 아니라 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 결혼했다면 분리세대 배우자도 함께 확인하고, 주택도시기금대출이나 전세·주택담보대출을 이미 이용 중인지도 중복대출 심사에서 봅니다.

만 25세 미만 단독세대주는 한도와 면적이 더 작습니다. 여기서 단독세대주는 주민등록상 혼자라는 사실만으로 끝나지 않고 배우자·자녀·형제자매와의 세대구성에 따라 기금 기준으로 판단합니다.

기본 소득은 5천만원, 순자산은 3억4,500만원이에요

부부합산 연소득 5천만원 이하가 기본입니다. 혁신도시 이전 공공기관 종사자, 재개발 세입자, 다자녀·2자녀 가구는 6천만원 이하, 신혼가구는 7,500만원 이하처럼 완화되는 유형이 있습니다.

2026년 부부합산 순자산 기준은 3억4,500만원 이하입니다. 예금·주식·자동차·임차보증금 등 자산과 인정부채를 기금 방식으로 계산합니다. 단순히 통장잔액에서 대출을 뺀 금액으로 판단하지 않습니다.

최근 입사해 한 해 소득자료가 없거나 프리랜서·사업소득이 있다면 은행이 재직·급여·소득금액 자료를 추가로 요구할 수 있습니다. 계약 전에 수탁은행에 어떤 자료로 소득을 산정할지 물어보는 편이 좋습니다.

보증금 3억원, 전용 85㎡ 이하 주택이 기본이에요

임차보증금 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택이 대상입니다. 만 25세 미만 단독세대주는 전용 60㎡ 이하를 봅니다. 주거용 오피스텔도 면적과 용도, 보증요건을 충족하면 포함될 수 있습니다.

임대차계약을 체결하고 보증금의 5% 이상을 지급해야 대출을 신청할 수 있습니다. 하지만 보증기관 심사에서 거절되면 기금대출도 실행되지 않으므로, 계약 전 등기부와 주택가격·선순위채권을 확인하고 대출 불가 특약을 협의할 이유가 있습니다.

실제 한도는 ‘1억5천’과 ‘80%’ 중 작은 금액이에요

일반 청년은 호당 최대 1억5천만원, 만 25세 미만 단독세대주는 최대 1억2천만원입니다. 여기에 임차보증금의 80% 한도를 함께 적용합니다.

보증금 1억5천만원이면 80%가 1억2천만원입니다. 일반 청년의 호당 상한보다 작아 1억2천만원이 계산의 출발점입니다.

보증금 2억5천만원이면 80%가 2억원이지만 현재 신규계약 호당 상한 때문에 1억5천만원을 넘을 수 없습니다. 차액 1억원과 계약금·중개비는 자기자금으로 마련해야 합니다.

은행은 여기서 보증기관 한도, 신청인의 신용과 기존 부채를 반영합니다. ‘최대’ 숫자가 그대로 승인액은 아닙니다.

2억원 기준은 계약일로 구분하세요

2025년 6월 27일까지 체결한 임대차계약에는 종전 호당 한도 최대 2억원, 만 25세 미만 단독세대주 1억5천만원의 경과기준이 적용될 수 있습니다. 2025년 6월 28일 이후 새 계약은 현재 한도인 1억5천만원·1억2천만원을 봅니다.

갱신계약이나 증액대출은 최초 계약일, 갱신일, 기존 대출 실행내역에 따라 적용방식이 달라질 수 있습니다. 오래된 블로그의 2억원 표보다 계약서를 들고 수탁은행에서 경과규정 적용 여부를 확인하는 편이 빠릅니다.

금리는 소득구간과 우대조건으로 정해져요

기본금리는 부부합산 소득구간에 따라 연 2.2~3.3% 범위입니다. 지방 소재 주택은 기본금리에서 0.2%포인트 낮추는 기준이 있습니다.

기초생활수급자·차상위·한부모, 장애인·다문화, 다자녀, 중소기업 취업청년 등은 우대금리를 추가로 확인할 수 있습니다. 우대항목은 중복 여부와 최저금리 제한이 있으므로 단순히 모두 더해 계산하지 않습니다.

예를 들어 1억2천만원을 연 2.5%로 이용한다고 가정하면 단순 월이자는 약 25만원입니다. 1억2천만원 × 2.5% ÷ 12로 계산한 값이며, 실제 납부액은 확정금리와 상환방식·일수에 따라 달라집니다.

신청기한과 보증 종류도 놓치지 마세요

신규계약은 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내 신청합니다. 갱신계약은 갱신일로부터 3개월 이내가 기본입니다.

기금e든든에서 자산심사를 신청하고 수탁은행에서 소득·주택·보증 심사를 진행합니다. HUG와 HF 보증은 한도 산정과 반환보증 결합 여부가 다르므로, 집과 소득이 같은 사람도 보증 종류에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

집을 보기 전에 나이·세대주·소득·자산을 적고 은행에서 예상한도를 받아 보세요. 집을 정한 뒤에는 등기부, 보증 가능성, 계약금 5%, 전입·잔금 일정을 맞추면 됩니다.